Der er penge at spare på gaveafgiften, hvis fast ejendom generationsskiftes

I oktober 2021 trådte de nye regler i værdiansættelsescirkulæret i kraft. Disse regler påkræver en omfattende revision af de offentlige ejendomsvurderinger. Derfor skal der gennemføres nye offentlige ejendomsvurderinger for ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse samt sommerhuse.

Det skyldes, at størstedelen af de offentlige ejendomsvurderinger er flere år gamle, og da boligpriserne er steget i mellemtiden, er der store forskelle mellem den offentlige ejendomsvurdering og boligens markedspris. Formålet med de nye vurderinger er derfor at sikre, at de offentlige ejendomsvurderinger i højere grad afspejler den aktuelle markedsværdi. Idet boligmarkedet generelt har været opadgående de sidste mange år, forventes det, at størstedelen af de nye ejendomsvurderinger vil medføre en forhøjelse af de hidtil gældende vurderinger.

Står du og overvejer at overdrage et feriehus, en lejlighed eller anden fast ejendom til nærtstående familie, kan det derfor være en fordel at gøre dette før de nye offentlige vurderinger gennemføres. Læs med herunder for at blive klogere herpå.

  1. Hvad er en offentlig ejendomsvurdering?
  2. Hvordan generationsskiftes fast ejendom?
  3. Hvor mange penge kan der spares? Se eksemplet her!
  4. SKATs mulighed for at anfægte overdragelser ved særlige omstændigheder
  5. Vil du generationsskifte din faste ejendom? Her er, hvad du skal gøre!
  6. Har du brug for hjælp? Advokatgruppen står klar til at bistå dig

Hvad er en offentlig ejendomsvurdering?

En offentlig ejendomsvurdering er den vurdering som staten laver af din faste ejendom. Denne vurdering er ikke det samme som boligens handelspris, hvorfor disse ikke må forveksles. I stedet danner den offentlige ejendomsværdi grundlaget for, hvor meget du betaler i ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Jo højere en ejendomsvurdering, jo mere betaler du dermed også i ejendomsskatter.

Du finder din ejendoms offentlige vurdering på www.tinglysning.dk

Hvordan generationsskiftes fast ejendom?

Af værdiansættelsescirkulæret fremgår en række særlige bestemmelser i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer. Det fremgår blandt andet, at det er muligt at overdrage fast ejendom til et nærtstående familiemedlem til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % (også kaldet 15 %-reglen). På denne måde er det således muligt at opnå en besparelse i forbindelse med overdragelsen, idet de ældre offentlige vurderinger typisk vil være noget lavere end markedsværdien. Hvis du derfor overvejer at overdrage din ejendom til f.eks. dine børn, kan der været besparelser at hente, hvis altså overdragelsen sker, inden de nye offentlige vurderinger gennemføres.

Dog har de nye ejendomsvurderinger medført en ændring i værdiansættelsescirkulæret, der indebærer, at de ejendomme der har fået en ny offentlig vurdering nu kan overdrages til nærtstående familiemedlemmer til den offentlige ejendomsvurdering +/- 20 %. Ved første øjekast giver det indtrykket af, at det er muligt at opnå en større besparelse ved overdragelsen, såfremt man venter på de nye offentlige vurderinger gennemføres. Det er dog ikke nødvendigvis korrekt. Det er nemlig vigtigt at være opmærksom på, at selvom et fradrag på 20 % i udgangspunktet giver en større besparelse, vil dette ikke nødvendigvis være tilfældet, hvis den offentlige ejendomsværdi forhøjes med et endnu større beløb. Dette kan illustreres ved følgende eksempel:

Hvor mange penge kan der spares? Se eksemplet her!

Faren overdrager sit hus til sin søn. Husets offentlige ejendomsvurdering blev lavet i 2011, hvor værdien blev fastsat til 2.000.000 kr. Faren ønsker at overdrage huset til den offentlige ejendomsværdi minus 15 %, svarende til et beløb på kr. 1.700.000. Faren kan afgiftsfrit give gaver til sønnen for i alt kr. 71.500 pr. år. Dette beløb fratrækkes de kr. 1.700.000, og herefter skal sønnen betale en gaveafgift på 15 % af resten af beløbet, i alt kr. 244.275.

Hvis faren derimod overdrager sit hus efter der er foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering, vil regnestykket se anderledes ud. Ejendommens offentlige vurdering værdiansat til kr. 3.000.000. Faren kan derfor overdrage huset til sønnen til kr. 3.000.000 minus 20 %, i alt kr. 2.400.000. Faren kan afgiftsfrit give gaver til sønnen for i alt kr. 71.500 pr. år. Dette beløb fratrækkes de kr. 2.400.000, og herefter skal sønnen betale en gaveafgift på 15 % af resten af beløbet, i alt kr. 349.275.

spar penge ved generationskifte fast ejendom giv fast ejendom til mit barn testamente.dk advokater gaveafgift

Eksemplet illustrerer, at selvom det er muligt at opnå en større besparelse procentmæssigt, vil besparelsen ikke nødvendigvis blive større, idet den offentlige ejendomsvurdering tillige forhøjes. Ved at generationsskifte din faste ejendom inden de nye ejendomsvurderinger gennemføres, vil det derfor være muligt at spare penge på den gaveafgift der betales, eftersom jo lavere ejendomsvurderingen er, jo lavere en gaveafgift skal der betales.

SKATs mulighed for at anfægte overdragelser ved særlige omstændigheder

Udgangspunktet er, at du kan anvende værdiansættelsescirkulærets 15%-regel (20% ved nye vurderinger), når der ikke foreligger særlige omstændigheder. Det betyder således, at man ikke har et retskrav på at anvende denne regel. Det er blevet illustreret af Højesteret i U 2016.2138 H, hvor en arving ikke kunne udtage to ejendomme efter 15 %-reglen som ønsket. SKAT fandt, at der forelå særlige omstændigheder i det pågældende tilfælde, idet begge ejendomme var overbelånte, hvilket formentligt var et udtryk for, at banken mente at ejendommene var mere værd end den offentlige vurdering. Derudover havde den pågældende arving givet arveafkald på øvrige aktiver i boet, hvilket også talte for, at de to ejendomme havde en højere værdi end den offentlige vurdering indikerede.

Et andet eksempel på, hvad der udgør særlige omstændigheder, er den situation, hvor afdøde forinden sin bortgang har fået ejendommen vurderet, og at værdien er væsentlig højere end den offentlige ejendomsværdi. Tilsvarende vil der være tale om særlige omstændigheder, hvis en arving udtager en ejendom efter 15%-reglen og videresælger denne til en højere værdi, når salget sker inden bobehandlingen er afsluttet.

Såfremt SKAT mener, at der foreligger særlige omstændigheder, er det op til dem at dokumentere dette. Med andre ord er det SKAT, der har bevisbyrden for, at der foreligger særlige omstændigheder. Dette er blandt andet fastlagt af Højesteret i U 2021.2382 H, hvor SKAT anmodede om en sagkyndig vurdering af en udlejningsejendom med den begrundelse, at de ikke mente den offentlige vurdering var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. I den forbindelse henviste SKAT til en prisstatistik som gav udtryk for en generel stigning af ejendomme i området. Højesteret udtalte, at cirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige må bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsværdi er for lav. Anmodningen om sagkyndig vurdering blev derfor ikke taget til følge, og det kan derfor konkluderes, at en generel stigning af ejendommes værdi ikke udgør en særlig omstændighed.

Udover de tilfælde hvor der er tale om særlige omstændigheder, er det vigtigt at være opmærksom på, at værdiansættelsescirkulæret (15 og 20 %-reglen) ikke finder anvendelse, når der allerede er foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommen. Ydermere kan reglens anvendelse heller ikke sikres ved, at afdøde forskriver i sit testamente, at en arving har ret til at benytte 15 %-reglen, idet SKAT ikke vil være bundet af heraf, jf. Vestre Landsrets afgørelse U 2013.390 V.

Vil du generationsskifte din faste ejendom? Her er, hvad du skal gøre!

Hvis du overvejer at overdrage din faste ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på ovenstående ændringer af de offentlige ejendomsvurderinger. Når de nye ejendomsvurderinger er foretaget, er det nemlig ikke længere muligt at opnå besparelser i gaveafgiften. Det kan derfor være altafgørende, at du handler hurtigt og effektivt, inden det er for sent!

Har du brug for hjælp? Advokatgruppen står klar til at bistå dig

Har du brug for ekspertbistand fra erfarne fagfolk? Vores advokater er specialister på en bred vifte af juridiske områder, og vi besidder omfattende ekspertise inden for familieret og overdragelse af fast ejendom. Vores specialiserede advokater står parat til at bistå dig, og vi garanterer en omhyggelig og præcis håndtering af dine juridiske anliggender.

Tag kontakt til os i dag for en uforpligtende samtale, så vi i fællesskab kan identificere den optimale løsning for dig. Ring til os på 70 10 13 30, eller udfyld kontaktformularen her på siden. Husk, det første, indledende opkald er altid gratis.